Articolo redatto da Arch. F.Di Mario per Eudomia Mag
ATTIVITA’ EDILIZIA
Dal 30 Giugno 2017 sono in vigore, in tutti i Comuni, i nuovi modelli unici per l’edilizia.
Il Governo, infatti, ha adottato una serie di decreti per la semplificazione dei rapporti tra i cittadini e la Pubblica Amministrazione.
Tra questi i Decreti “Scia 1” (D.lgs. 126/2016) e Scia 2 (Dlgs 222/2016) con cui sono state decise l’adozione di moduli unici per la presentazione delle istanze, validi su tutto il territorio nazionale, e la riduzione delle procedure edilizie da sette a cinque: attività edilizia libera, Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), Segnalazione certificata di inizio attività (Scia), Permesso di Costruire e Scia alternativa al Permesso di Costruire. Sono quindi scomparse la Dia e la Cil.
Inoltre non è più necessario richiedere il Certificato di Agibilità a fine lavori, bensì è sufficiente presentare una Segnalazione Certificata (Scia) in autocertificazione e l’immobile è immediatamente fruibile.
TIPOLOGIE DI INTERVENTI EDILIZI
۰La Legge 457/’78 e il Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2001 definirono quali fossero gli interventi edilizi e li suddivisero in:
– manutenzione ordinaria:
Riparazione, rinnovamento, sostituzione delle finiture, integrare impianti tecnologici esistenti, installare pannelli solari/fotovoltaici, eliminazione delle barriere architettoniche
– manutenzione straordinaria:
frazionamento o accorpamento, rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici (senza alterarne i volumi e per interventi che non comportino modifiche alle destinazioni d’uso)
– restauro e risanamento conservativo:
interventi volti a conservare l’organismo edilizio, consolidamento, ripristino, rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio
– ristrutturazione edilizia:
insieme di opere che possano portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, ripristino/sostituzione di elementi costitutivi, demolizione/ricostruzione con la stessa volumetria.
– nuova costruzione:
per manufatti edilizi realizzati entro terra o fuori terra, ampliamenti, urbanizzazione primaria e secondaria, installazione di manufatti leggeri/ prefabbricati utilizzati in modo stabile
– ristrutturazione urbanistica:
sostituire l’esistente tessuto edilizio con altro diverso.
DALLA LICENZA EDILIZIA AL PERMESSO DI COSTRUIRE
۰La Legge 1150/’42 introdusse la Licenza Edilizia, secondo la quale il Sindaco autorizzava il proprietario per nuove costruzioni, ampliamenti e modifiche strutturali. Tale Licenza era concessa soltanto per aree dotate di urbanizzazione primaria o nel caso in cui il richiedente si impegnasse a realizzarle. L’avvio dei lavori doveva essere effettuato entro 1 anno e non era indicato un termine per la fine lavori.
۰Con la Legge 10/’77 (chiamata Legge Bucalossi) la Licenza Edilizia fu sostituita dalla Concessione Edilizia che scisse la facoltà di costruire dal diritto di proprietà. Lo “ius aedificandi” divenne quindi oggetto di concessione da parte della Pubblica Amministrazione.
Tale Concessione era per lo più onerosa , tranne per i casi di edilizia convenzionata (ridotta) o per interventi da realizzarsi in zone agricole (gratuita).
L’inizio dei lavori doveva essere effettuato entro 1 anno dall’acquisizione della stessa e la fine dei lavori entro 3 anni.
Inoltre la legge 10/’77 stabilì che tutta l’attività edilizia, esclusa la manutenzione ordinaria, fosse subordinata ad un atto di assenso da parte del Sindaco.
۰L’anno successivo, per rispondere alle lungaggini burocratiche derivanti dalla Legge 10/’77, la L. 457/’78 istituì l’Autorizzazione Edilizia rilasciata in regime di Silenzio-Assenso entro 90 giorni per interventi di manutenzione straordinaria, ampliamento, restauro e risanamento conservativo. Dunque tale legge creò una demarcazione tra “opere edilizie maggiori” e “opere edilizie minori”
Col T.U. DPR 380/2001 l’Autorizzazione Edilizia divenne Permesso di Costruire oneroso, ridotto o gratuito a seconda dei casi.
DECRETO SCIA 2 (D.Lgs 222/2016)
Il decreto SCIA 2, in attuazione della legge delega 124/2015, introduce importanti semplificazioni in materia edilizia.
Tra le principali novità:
- il riassetto dei titoli edilizi
- l’ampliamento degli interventi in edilizia libera
- individuate nuove attività rientranti nell’ambito della SCIA
- l’introduzione della tabella unica nazionale con tipologia di intervento e corretto titolo abilitativo
- la segnalazione certificata di agibilità al posto del certificato di agibilità
PERMESSO DI COSTRUIRE – oneroso
L’inizio dei lavori deve aver luogo entro un anno e la fine lavori entro tre anni. Se una parte dovesse non essere ultimata, sarà subordinata a rilascio di nuovo Permesso di Costruire o SCIA, in base all’attività da eseguire.
Elaborati richiesti: compilazione della modulistica relativa al Permesso di Costruire con autocertificazioni, attestazioni, dichiarazioni e certificazioni occorrenti per la relativa attività edilizia, asseverazione, elaborati progettuali. Obbligo di comunicazione di fine lavori con attestazione del direttore dei lavori.
Tipi di interventi che necessitano PdC oneroso:
– Interventi di nuova costruzione;
– Interventi di ristrutturazione urbanistica;
– Interventi di ristrutturazione edilizia
Esempi di attività:
| – Nuova costruzione residenziale e/o ad altra destinazione d’uso; – Ampliamento di edifici e/o di volumi; – Demolizione e ricostruzione con sagoma e volume differente; – Installazione di casa mobile ancorata al suolo, eccetto strutture ricettive; – Sopraelevazione; – Recupero di sottotetto ad uso abitativo in zona A |
PERMESSO DI COSTRUIRE – non oneroso
Elaborati richiesti: compilazione della modulistica relativa al Permesso di Costruire con autocertificazioni, attestazioni, dichiarazioni e certificazioni occorrenti per la relativa attività edilizia, asseverazione, elaborati progettuali. Obbligo di comunicazione di fine lavori con attestazione del direttore dei lavori.
Tipi di interventi che necessitano PdC non oneroso:
– Interventi di nuova costruzione, da realizzare nelle zone agricole o a seguito di calamità naturali
– Interventi di ristrutturazione e ampliamento, non superiore al 20% di edifici unifamiliari;
– nuovi impianti, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, al risparmio, all’uso razionale dell’energia.
Esempi di attività:
| – Realizzazione da parte di soggetti diversi dal comune, di urbanizzazioni primarie e secondarie; – Interventi di ristrutturazione edilizia; – Ampliamento edilizio < del 20% di edifici unifamiliari; – Interventi edilizi su fondi agricoli; – Realizzazione di impianti per fonti rinnovabili di energia. |
SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) – onerosa
Elaborati richiesti: compilazione della modulistica relativa alla segnalazione certificata di inizio attività con autocertificazioni, attestazioni, dichiarazioni e certificazioni occorrenti per la relativa attività edilizia, autocertificazione requisiti igienico-sanitari, asseverazione sui lavori da realizzare, elaborati progettuali. Comunicazione di fine lavori con attestazione del direttore dei lavori.
Tipi di interventi:
– interventi di ristrutturazione edilizia, che portino ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche alla volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti
– interventi di nuova costruzione, se disciplinati da Piani Attuativi
Esempi di attività:
– ristrutturazione edilizia con aumento di volumetria
– recupero sottotetto ad uso abitativo
– ampliamento in regime di piano Casa
SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) – gratuita
Elaborati richiesti: compilazione della modulistica relativa alla segnalazione certificata di inizio attività con autocertificazioni, attestazioni, dichiarazioni e certificazioni occorrenti per la relativa attività edilizia, autocertificazione requisiti igienico-sanitari, asseverazione sui lavori da realizzare, elaborati progettuali. Comunicazione di fine lavori con attestazione del direttore dei lavori.
Tipi di interventi:
– Manutenzione straordinaria, che riguardi anche parti strutturali dell’edificio
– restauro e risanamento conservativo, che riguardi anche parti strutturali dell’edificio
– ristrutturazione edilizia, senza aumento di volume o superficie
– varianti a permessi di costruire
Esempi di attività:
– realizzazione di volumi tecnici, vespai, vetrate perimetrali, solaio in legno o cemento, rampa esterna
– adeguamento antisisimico
– restauro di edificio vincolato
– consolidamento fondazioni
– garage pertinenziali
CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)
Elaborati richiesti: compilazione della comunicazione di inizio lavori con elaborati grafici, stato di fatto, di progetto e raffronti, relazione tecnica che assevera che l’intervento è conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti. Comunicazione di fine lavori con attestazione del direttore dei lavori e presentazione della documentazione catastale.
Tipi di interventi:
– interventi di manutenzione straordinaria, per rinnovare e sostituire parti degli edifici
– interventi di restauro e risanamento conservativo, che non interessino parti strutturali
Esempi di attività:
– Apertura di porte interne o spostamento di pareti interne
– Realizzazione di nuovo bagno, cabina armadio, ripostiglio, ecc.;
– Frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari diverse;
CIL (Comunicazione di Inizio Lavori)
Elaborati richiesti: comunicazione telematica di inizio lavori
Tipi di interventi: opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e comunque entro un termine non superiore a 90 giorni.
ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA
L’attività edilizia libera, senza obblighi di comunicazione può essere effettuata per i seguenti interventi:
– manutenzione ordinaria (riparazione, rinnovamento, sostituzione delle finiture degli edifici, opere per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti)
– eliminazione delle barriere architettoniche, che non comportino la realizzazione di rampe
– serre mobili stagionali, sprovviste di struttura in muratura
– opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni
– pannelli fotovoltaici, solari
RIEPILOGO TEMPORALE
Prima del Testo Unico dell’Edilizia, i titoli abilitativi presenti erano:
– Concessione Edilizia Onerosa, per opere edilizie maggiori
– Autorizzazione Edilizia (rilasciata in regime di Silenzio-assenso) per opere minori
– DIA gratuita
Dopo il 2001 i titoli abilitativi presenti erano invece:
– DIA (Dichiarazione di inizio Attività)
– Permesso di Costruire
– Dia in alternativa al Permesso di Costruire
Nel 2010 furono introdotti anche:
– CIL (Comunicazione Inizio Lavori)
-CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)
-SCIA, (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sostituzione della DIA
Col D.lgs. 126/2016 e D.Lgs 222/2016 i titoli abilitativi attualmente sono:
– CIL (Comunicazione Inizio Lavori)
– CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)
– SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
– Permesso di Costruire